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法拍房再也不怕收房难!广东法院将“清场交付”

发表时间:2021-01-18 浏览量:
法拍房数量直线增加

法拍房,即司法拍卖房,是指被法院强制查封,执行拍卖变现的房产。法拍房的标的包括住宅用房、商业用房、工业用房和其他用房。其中,住宅用房主要包括各类商品住宅和商用住宅,数量最多,约占70%。

法拍房再也不怕收房难!广东法院将“清场交付”(图1)

总体来看,住宅用房整体数量呈逐年增加的趋势,但2016年和2018年有两次明显的增加。2016年淘宝司法拍卖住宅用房共计16.9万余次,共增加了7.5万套住宅标的,同比增长80%;2018年淘宝司法拍卖住宅用房共计23.8万余次,共增加了5.2万套住宅标的,同比增长27%。北上广深法拍房住宅标的数量合计8874套,同比增长36%。

如是金融研究院分析认为,2018年法拍房标的数量快速增长的主要原因是市场流动性收紧导致高杠杆人群风险爆发,部分以首付贷形式放大杠杆的人群风险承受能力差,最容易出现断供情况。

法拍房再也不怕收房难!广东法院将“清场交付”(图2)

具体到深圳。据中国房地产报报道,2018上半年,深圳法拍房数量保持着不温不火的局面,维持在100-140套之间。8月过后深圳法拍房的数量开始直线增加,有3个月的数量甚至超过了200套。这一势头延续至今年年初,平均每天增加8套法拍房。

此外,诸葛找房联合阿里拍卖市场数据研究报告显示,深圳2018年法拍房的数量也在去年年末达到了一个小高潮,11月成交了161套,12月成交了128套。线上拍卖市场较为火热,去年12月溢价率达到了22.07%。

法拍房的投资优势主要有两点:一是会有一些“笋盘”,价格便宜且房源较新。二是绝大部分城市不受限购约束,凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可以竞买,在热点城市普遍限购的环境下不失一种购置房产的新选择。

一般来说,法拍房的起拍价为评估价的7-8折,成交价平均能达到8.5-9折。但在市场流动性较好的情况下,也可能会以高于评估价成交。

据中国房地产报消息,2018年12月,一套位于南山深圳湾的191平房源,起拍价为1349万元,而小区同户型房源挂牌价达到了2200万元。这中间巨大的差价,吸引了290次竞价,最终以2794万元成交,溢价率达到了107.05%。

法拍房再也不怕收房难!广东法院将“清场交付”(图3)

斥千万竞买,遇“老赖”租客


然而,当你以为捡了漏,说不定会变成烫手山芋。

2013年,肖女士和叶先生通过司法拍卖程序购得深圳罗湖一小区配套市场18套房产,但麻烦事接踵而来。

该处房产是位于深圳市罗湖区莲塘东片区的仙桐御景配套市场。因前产权人无力偿还银行贷款,被抵押的房产走上拍卖程序。

2013年2月26日,肖女士和叶先生通过深圳土地房产交易中心,以2000多万元的价格拍得仙桐御景家园配套市场的这18套房产,顺利办下房产证。但当工作人员前去收房时,发现该房产被一公司以为期16年的租赁合同占用。

经罗湖区人民法院多次采取强制执行措施,这18套房产被占五年才终于交付。但即使有法院判决,肖女士还未拿到上千万的占用费,房屋消防通道至今无法收回。

市民黎先生通过深圳中级人民法院公开拍卖,以840万的价格买下和平广场一套房子,加上税费总价约940万。

黎先生收到法院确认书通知自行收房到管理处办理手续时,才发现房子里住着一位庄女士。对方自称,丈夫与前业主在2015年签了租赁合同,租期是10年。斥资近千万,黎先生却遭遇“老赖”租客,无法入住。

法拍房再也不怕收房难!广东法院将“清场交付”(图4)


“不交吉”将成过去式



长期以来,广东法院普遍存在“不交吉”拍卖的情况——执行局在拍卖被执行人房屋时,公告声明不负责清场交付(竞买人竞买后自行解决),并在收到拍卖款办理转移登记后终结执行。

张茂荣认为,“不交吉”拍卖本身违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定,法院公告声明不清场属公然的执行不作为行为,公开侵害了所有竞买人的合法权益。

6月12日,广东省高级人民法院召开“南粤执行风暴2019”新闻通气会,副院长胡鹰向媒体通报了多项“刚性要求”。其中备受关注的一项就是广东全省法院将全面落实“不动产清场交付”,要求除确有合法原因不能清场的外,对被执行人或第三人拒不退场的,应强制清场并严肃追究相关人员违法责任。

“多方关注下,广东高院终于纠错。未来,全省范围内的法拍房买家再也不用为竞买容易收房难而苦恼了。


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